Koopprocedure


Koopprocedure tweede huis Griekenland

Als u het met de verkopende partij eens bent over de prijs en de levering van het (tweede) huis of bouwkavel, dan wordt het tijd om uw overeenkomst officieel te laten maken. Net als in de meeste Europese landen bent u pas eigenaar als de transactie officieel is geregistreerd. De juridische afwikkeling van de koop gebeurd bij de notaris en twee advocaten één voor de koper en één voor de verkoper met speciale bevoegdheden.

Wij kunnen in samenwerking met onze Griekse partners betrouwbare advocaten en notarissen aanbevelen en voor u een afspraak maken en dit begeleiden. Wij hebben inmiddels een ruime ervaring opgedaan in het begeleiden van onze klanten. In dit document leggen wij uit hoe de koopprocedure in Griekenland werkt.
 
Wat heeft u nodig voor uw tweede huis in Griekenland?

Grieks belastingnummer: op dit document moeten de voor- en achternamen en de geboortedata van uw ouders staan vermeld. Met dit document en uw paspoort is het mogelijk om uw belastingnummer aan te vragen. U kunt het vergelijken met uw sofinummer zoals wij dit kennen. Dit wordt door ons bij het notariskantoor of accountant voor u geregeld.
 
Griekse bankrekening: bij het kopen van een huis in Griekenland is het noodzakelijk om een Griekse bankrekening te openen. Hiervoor heeft u wel een belastingnummer nodig. Let op ! vraag direct een internet bankrekening aan zodat u veilig vanuit u eigen PC overzicht heeft en betalingen kunt doen. U heeft alleen uw paspoort nodig en een beginbedrag om op uw nieuwe bankrekening te storten. De bankrekening is handig om de rekeningen (o.a. water en elektra) automatisch te kunnen betalen. Officieel moet u eerst een Grieks belastingnummer aanvragen voordat u een bankrekening kunt openen. Wij kunnen u begeleiden bij het openen van een voorlopige bankrekening. Dit kan zelfs vanuit Nederland of BelgiŽ worden geregeld door ons, via een advocaat met uw volmacht, zonder dat u hierbij aanwezig hoeft te zijn.
 
Testament: het is aan te bevelen om een (extra) testament te laten maken. Dit gebeurt bij een notaris en is eenvoudig en niet duur. Een ding dat erg apart voor ons is, dat u geen kopie van de akte krijgt! Dit is ter bescherming van uzelf. Mocht de akte in verkeerde handen komen, dan zou dat een gevaar kunnen opleveren, is de Griekse redenering.

Inwoners van de Europese Gemeenschap hebben, zonder beperkingen, de mogelijkheid om vastgoed te kopen in Griekenland. Inwoners van buiten de EU kunnen bezittingen verkrijgen op een tweetal andere manieren nl: opstarten/inschrijven van een bedrijf in een EU land waarin het huis zal worden opgenomen. Een tweede mogelijkheid is door toestemming te vragen via een advocaat aan het Ministerie van Defensie. Uw advocaat kan u hierbij helpen.
 
Het kopen van een stuk grond, een (tweede) huis of appartement in Griekenland is grotendeels vergelijkbaar met het kopen van vastgoed in de rest van de EU.
Het is echter wel noodzakelijk om een eigen advocaat in de hand te nemen om een aantal zaken uit te laten zoeken zoals:
Rusten er geen schulden op het onroerend goed?
Is de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van het huis of van de bouwkavel?
Zijn er geen beperkingen op de bouwkavel? (waterbron, archeologische vindplaats of mogelijke historische begraafplaats of aanwezigheid van een graf)
Voor het verkrijgen van een bouwkavel zal een notaris vaststellen hoeveel m≤ overdekt vloeroppervlakte er maximaal mag worden gebouwd.
 
Advocaat:
 
Wanneer de prijs voor een (tweede) huis of bouwkavel is overeengekomen kan er worden over gegaan tot de afwikkeling. U moet zich laten bijstaan door een advocaat. Wij zullen u met de plaatselijke makelaars hierbij begeleiden en adviseren. Wij zullen u een advocaat aanbevelen die ervaring heeft met buitenlandse kopers. U bent natuurlijk altijd vrij om zelf een advocaat te kiezen. Uw advocaat zal alleen uw belangen behartigen. Wij adviseren u om uw advocaat een volmacht te geven zodat deze in uw naam kan handelen. De kosten van een Griekse advocaat bedragen ongeveer 1 tot 1,5% van de verkoopprijs, zoals in de akte vermeld, met een minimum van € 500,- (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden). Ook bestaat er de mogelijkheid om dit vanuit Nederland te regelen, in uw eigen taal en met een gespecialiseerde Grieks/Nederlandse advocaat. De kosten komen dan wel wat hoger uit, 2% van de verkoopprijs, maar het gemak en de deskundigheid is dan ook gegarandeerd! Deze kosten worden pas in rekening gebracht nadat de advocaat een onderzoek heeft verricht naar de legaliteit van de verkoop.
Vanaf het moment dat de advocaat uw volmacht heeft is hij/zij in staat om: uw Griekse belastingnummer aan te vragen onderzoek naar de legaliteit van de titel van het vastgoed en de verkoper een bewijs van invoering 'pink slip' voor u te regelen bij de bank, nadat u het geld naar uw eigen rekening heeft overgemaakt een aanbetaling op de koopsom te geven aan de verkoper het tekenen van de koopovereenkomst overdrachtsbelasting betalen de definitieve betaling uitvoeren bij levering van uw (tweede) huis of bouwkavel eventueel het beheren van uw sleutels en papieren tijdens uw afwezigheid.
 
Een voorcontract wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden dit wordt door de notaris bekrachtigd. In de tussentijd zal uw advocaat onderzoeken of er geen schulden op het huis of bouwkavel rusten en of alle belastingen zijn voldaan. In het geval van een bouwkavel zal deze moeten uitzoeken of bouwen wel is toegestaan. De periode tussen het tekenen van het voorcontract en het tekenen van het definitieve koopcontract is meestal 30 dagen, hierop zijn uitzonderingen mogelijk. In alle gevallen zal toestemming nodig zijn van het Griekse Staatsbosbeheer (Forestry commission), of er geen beperkingen zijn opgenomen in het bestemmingsplan om te bouwen.
 
Spelregels bij het bouwen van een tweede huis in Griekenland:
  • Community plan: een (tweede) huis kan vrij eenvoudig gebouwd worden op een relatief kleine bouwkavel. Meestal is 60-70% van de kavel te bebouwen.
  • Community zone: sommige dorpen geven toestemming om tot ca. 500 meter buiten de dorpsgrenzen te bouwen volgens het community plan. In dit geval heeft u een bouwkavel nodig van minimaal 2000 m≤ om te mogen bouwen, waarbij het is toegestaan om 200 m≤ overdekt vloeroppervlak te mogen bouwen. U dient hierbij minimaal 5 meter te bouwen vanaf de erfgrens.
  • In the country: indien bouwgrond niet valt in de twee eerdere genoemde categorieŽn en de grond ligt niet aan een nationale weg, dan heeft u een bouwkavel nodig van minimaal 4000 m≤ nodig om 200 m≤ overdekt vloeroppervlak te mogen bebouwen. En moet men minimaal 15 meter van de erfgrens blijven voor de bebouwing in het buitengebied. Sinds 2001 is het niet meer toegestaan om afzonderlijke kavels samen te voegen tot een geheel! 
  • General: Er is altijd schriftelijke toestemming nodig van de Forestry Commission. Deze controleert of de potentiŽle bouwkavel als landbouwgrond kan worden aangemerkt. De bouwkavel moet toegankelijk zijn via een openbare en bestaande weg. Verder moet de kavel over een breedte van 25 meter aan een weg zijn gelegen.
  • Gedetailleerde plannen moeten worden voorgelegd om toestemming te krijgen, om er zeker van te zijn dat het geplande gebouw in harmonie is met zijn omgeving en dat het veilig zal worden gebouwd, categorie 3/4 i.v.m. aardbevingsbestendigheid in het gebied Messinia. Kavels dicht bij zee vallen onder andere spelregels. Gekwalificeerde landmeters en architecten zijn bereidt om hierin te adviseren en om alle formaliteiten te regelen. Deze regels zijn zeer strikt en zijn nodig om te voorkomen dat de eilanden en kustgebieden vol worden gebouwd met lelijke gebouwen. Er gelden aparte regels voor commerciŽle projecten.
Vergunningen voor een huis, zwembad en de verhuur:
 
Wanneer u wilt gaan bouwen, dan heeft u een bouwvergunning nodig. De kosten van deze vergunning hangen af van de grootte van het huis. In dit bedrag zijn ook de kosten van de architect verwerkt. Deze bouwvergunning blijft gedurende 4 jaar rechtsgeldig. Na 4 jaar verloopt deze bouwvergunning en moet deze worden verlengd. Dit kan nogmaals voor een periode van 4 jaar. Na deze 2e termijn verloopt de bouwvergunning en moet u hem volledig opnieuw aanvragen. Houdt er rekening mee dat er tussen tijds nieuwe eisen gesteld kunnen worden vanuit de Griekse wetgeving.
 
Ook voor een zwembad is officieel een bouwvergunning vereist zelfs voor een prefab zwembad. De kosten voor zo'n bouwvergunning zijn onevenredig hoog en dit is de reden dat de meeste eigenaren van een tweede huis in Griekenland deze "vergeten" aan te vragen. In de toekomst zal er ongetwijfeld een moment komen dat men al de illegaal gebouwde zwembaden gaat inventariseren en zal legaliseren d.m.v. eenmalige boeten.

Verhuur van de vakantiewoning of tweede huis moet officieel van tevoren aangevraagd worden bij de Griekse toeristen overheidsinstantie de O.E.T. die regelgeving en registratie regelt. Deze aanvraag kan alleen maar voor vakantiewoningen en tweede huizen welke op naam staan van één eigenaar. Met andere woorden niet bij huizen die gespitst zijn binnen één bouwkavel. Dat er door veel eigenaren toch wordt verhuurt buiten de officiŽle instanties om is illegaal maar er is nagenoeg geen of weinig controle. U bent wel zelf verantwoordelijk en aansprakelijk als er ooit problemen uit voortkomen!
 
Renovatie van oude woningen:
Let op in de meeste gevallen kost het opknappen van een oud huis, inclusief aankoop, méér als het bouwen van een nieuw huis. Met het risico dat men bij een stevige aardbeving nog steeds geen zekerheid heeft dat dit huis ongeschonden blijft van schade! Verder is er in dit gebied een gebrek aan gespecialiseerde vakmensen om natuurstenen huizen op te knappen. M.a.w. het is vaak een dure grap om dit gerealiseerd te krijgen als men al de juiste mensen weet te vinden. Bij de aanschaf van een bestaand authentiek Grieks huis voor renovatie, is het van belang om van tevoren duidelijkheid en toestemming te krijgen voor de geplande werkzaamheden. Indien er niet aangebouwd gaat worden en bestaande muren en het dak nog intact zijn dan is hiervoor meestal geen toestemming nodig. De bovenstaande regels zijn als algemene leidraad bedoelt. Zoals altijd bevestigen de uitzonderingen de regels. Elke situatie kan eventueel anders worden beoordeeld. Hieraan kunnen ook geen rechten worden ontleend!
 
Let op! De wetgeving op het bouwen van (tweede) huizen in het buitengebied wordt steeds stringenter toegepast en er worden ook steeds meer spelregels toegevoegd waaraan ze moeten voldoen! Ook worden er in Griekenland meer en meer gebieden aangewezen voor natuurbehoud onder de noemer Natura 2000 een initiatief van de EU. Deze gebieden hebben een hoge natuurlandschappelijke waarde. Messini valt inmiddels onder deze status.
 
Aankoopprocedure vastgoed in Griekenland door buitenlanders i.s.m. Griekse makelaar, advocaten en notarissen)
 
Koopprocedure huis of bouwkavel in Griekenland.

Het aankopen van een tweede huis of bouwkavel in Griekenland gebeurt via een vaste procedure: op het moment van tekenen van het voorcontract moet de koper een aanbetaling van ca 20% (hiervan kan worden afgeweken) van de koopsom storten op de rekening van de verkoper. Deze houdt dit in depot tot het moment van de overdracht. Indien de overdracht niet zal plaats vinden, omdat uw advocaat zijn goedkeuring niet kan geven, dan zal de aanbetaling worden teruggestort. Indien de koper om andere redenen wilt afzien van de koop, dan zal deze zijn aanbetaling kwijt zijn. Als de verkopende partij om wat voor reden van de koop afziet dan moet hij het dubbele bedrag van de aanbetaling terugbetalen!
 
Uw advocaat zal in samenwerking met de notaris zorg dragen voor de voorbereiding van het definitieve koopcontract. Het tekenen van het koopcontract zal plaatsvinden op het kantoor van de notaris.
De overdrachtsbelasting wordt geheven over het bedrag wat in de akte staat beschreven (minimaal de waarde van het onroerend goed zoals deze bekend staat bij de belastingdienst). U moet met de volgende kosten koper rekening houden:
  • Overdrachtsbelasting: 8% over de eerste >€ 20.000,-- en 10% over de rest van van het bedrag wat in de akte staat beschreven (let wel de waarde wordt bepaalt door de belastingdienst en kan dus afwijken van het aankoopbedrag(valt vaak gunstiger uit))
  • Notariskosten: 2,0 tot 2,5% (+ 23% BTW) van het bedrag wat in de akte staat beschreven.
  • Advocaat: 1 tot 1,5% (+ 23% BTW) van het bedrag wat in de akte staat beschreven (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden).
  • Makelaar: 1% of 2% van de daadwerkelijke aankoopprijs excl. 23% BTW (onderhandelbaar)
 
Als de overdracht definitief is geregeld, dan zal de notaris, advocaat, of uw makelaar deze laten registreren in het landelijke register. Dit register houdt een kopie van het definitieve contract, evenals de notaris.
Als regel kunt u het beste aanhouden dat u gemiddeld ca. 11 % k.k. (kosten koper) moet betalen bovenop de vraagprijs van een bestaand of nieuw huis of bouwkavel! Dit is inclusief makelaarskosten.
 
Nieuw Grieks Kadaster:
 
Als enig Europees land had Griekenland nog geen kadaster. Wel is elk eigendom is opgenomen in het zgn. landregister. Daar staat keurig beschreven wie de eigenaar is of eigenaren zijn, het oppervlak en de bouwwerken op het land en de claims(hypotheek) die erop rusten. Daar gaat nu verandering in komen. Vanaf nu moeten de bewoners van 107 verschillende gemeenten in Griekenland aangeven welke eigendommen ze bezitten. Daarvoor is de organisatie "Ktimatologio NV" in het leven geroepen door minister van Milieu en Openbare Werken Giorgos Souflias. Het bedrijf heeft 76 kantoren over heel Griekenland geopend waar eigenaars met hun papieren terecht kunnen. Het komt er op neer dat je met een simpele fotokopie van de akte, of van het koopbewijs je eigendom bewijst. Verder dien je ook een kopie van je identiteitskaart en een bewijs waarop je belastingnummer staat, aan te geven. Je kunt uiteraard ook terecht op de website van het project (ook in het Engels knop rechtsboven op de site). Let op: niet enkel Grieken moeten hun eigendom aangeven: ook buitenlanders die eigendom hebben in Griekenland, ontsnappen niet aan deze procedure. U bent zelf verantwoordelijk voor de registratie van uw onroerend goed. Mocht u hieraan geen gevolg geven dan kan dit een boete opleveren of een gerechtelijke procedure om uw eigendom alsnog te laten registreren.
Als u in het bezit bent van onroerend goed in Griekenland neem dan contact op met uw makelaar of het administratiekantoor welke ook uw belastingpapieren verzorgt. Deze kan zorg dragen dat uw eigendommen worden geregistreerd. De kosten, zover als we nu zijn geÔnformeerd, zijn € 35,-- registratiekosten en 1 promille van de geregistreerde waarde. Verder krijgen buitenlanders meer tijd om hun bezit te laten registreren. Athene en Noord-Griekenland worden het eerst geregistreerd de rest volgt. De gehele procedure zal in 2010/2011 volgens 'Griekse' planning moeten zijn afgerond.

Aanvullende informatie welke we via Mondi binnen kregen (schrijver onbekend):
Er zijn streken die al voor 01-01-2009 moesten zijn opgenomen in het kadaster. Voor buitenlanders worden andere regelingen getroffen maar deze zijn erg ondoorzichtig. Niet op tijd aangeven kan er voor zorgen dat eigendom aan de staat kan vervallen en men binnen vijf jaar middels een gerechtelijke procedure een eigendom terug moet claimen. U zult begrijpen dat de datum die in het artikel gebruikt wordt heel belangrijk kan zijn.
Ik zelf ben al meer dan een jaar in gesprek met een aantal Griekse-ambtenaren om hier meer duidelijkheid over te krijgen. Inmiddels heb ik tien verschillende verhalen en niemand van het kadaster-bureau kan ook maar met enige zekerheid zeggen hoe het af gaat lopen maar vooral ook wanneer. Op dit gebied blijkt de Griekse-overheid al menig maal een onbetrouwbare partner te zijn. Dit heeft vaak ook te maken met de vele politieke benoemingen van overheidsfunctionarissen. En met het oplopende begrotingstekort zou ik er als buitenlander niet gerust op zijn.
Inmiddels heeft de EU de subsidie aan Griekenland stop gezet en moet Griekenland zelfs 128 miljoen aan subsidie terug betalen die ze had ontvangen om het kadaster op te zetten.
Ik verwijs u dan ook graag door naar de site van het kadaster en aan de professionaliteit van deze site kunt u ook zien dat het onvolledige en onbetrouwbare informatie bevat.
De hoofdreden dat het kadaster moest worden opgezet onder druk van de EU is dat er landbouwsubsidies meerdere keren voor hetzelfde perceel werden aangevraagd en er geen controle mogelijk was. Nu die subsidie terug naar de EU moet valt er te vrezen dat de kosten voor registratie flink zullen stijgen.
(bron Pelops Greek Houses)